MİRAS KALAN EV, ARSA VE TARLALAR İÇİN YENİ DÖNEM

Miras yoluyla ailelere kalan ev, arsa ve tarlaların ortaklığın giderilmesi davaları kapsamında satışında dikkat çeken bir dönem başladı. Kamuoyunda “izale-i şüyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi işlemlerindeki satış usulünü değiştiren düzenleme, 12. Yargı Paketi kapsamında hayata geçirildi.

7589 sayılı Kanun’un 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmasıyla yürürlüğe giren düzenlemeyle, belirli koşulları taşıyan miras taşınmazlarının satışında ilk açık artırmaya ilişkin önemli bir değişiklik yapıldı.

İlk artırmada yalnızca mirasçılar yarışacak

Yeni düzenlemenin en dikkat çekici noktalarından biri, taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması durumunda ortaya çıkıyor.

Bu şartları taşıyan bir taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde, birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Üstelik bu özel uygulama bir defaya mahsus olacak.

Böylece aileden miras kalan bir taşınmazın satış sürecinde, ilk aşamada dışarıdan kişilerin ihaleye katılması yerine malik mirasçılara öncelik tanınmış olacak.

Ancak düzenlemenin “taşınmaz artık hiçbir şekilde üçüncü kişiye satılamaz” şeklinde anlaşılmaması gerekiyor. İlk artırmada mirasçılar arasında alıcı çıkmaması halinde, sonraki artırma genel hükümlere göre herkese açık şekilde yapılabilecek.

Muhammen bedelde de dikkat çeken değişiklik

Yeni sistemin bir diğer önemli ayrıntısı ise ilk artırmadaki başlangıç bedeliyle ilgili.

Düzenlemeye göre, mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ilk artırmada teklif, taşınmazın muhammen kıymetinin tamamı ile satış masrafları üzerinden başlayacak. Böylece ilk artırmada daha düşük bir başlangıç bedeli üzerinden teklif verilmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Bu değişiklik özellikle aileden kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi davaları sonucunda satışa çıkarılması durumunda önem taşıyor. Mirasçılar açısından ilk ihalenin farklı bir usule tabi olması, taşınmazın satış sürecinde aile üyelerine yeni bir fırsat alanı oluşturuyor.

“İzale-i şüyu” davalarında ne değişti?

İzale-i şüyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmesini amaçlayan hukuki süreçlerden biri. Ortaklar taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşamadığında, belirli şartlarda mahkeme yoluyla ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebiliyor.

Yeni düzenleme ise bu satış aşamasında, miras yoluyla edinilmiş ve yalnızca mirasçılar arasında mülkiyet bulunan taşınmazlar için özel bir ilk artırma usulü getiriyor. İlk aşamada söz hakkı malik mirasçılara bırakılırken, taşınmazın muhammen kıymetinin tamamı da başlangıç hesabında esas alınıyor.

Bu yönüyle düzenleme, özellikle aile içinde yıllardır kullanılan ev, tarla veya arsa gibi miras taşınmazlarının satış sürecinde mirasçıların konumunu güçlendiren önemli bir değişiklik olarak öne çıkıyor.

Her miras taşınmazı için geçerli olmayacak

Düzenleme hakkında en fazla dikkat edilmesi gereken noktalardan biri ise kapsamı.

Yeni uygulama, bütün taşınmaz satışlarında otomatik olarak uygulanmayacak. Özel ilk artırma usulünün uygulanabilmesi için taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekiyor.

Dolayısıyla herhangi bir taşınmazın satış sürecinde “ilk ihale mutlaka sadece aile arasında yapılacak” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru olmayacak. Taşınmazın mülkiyet yapısı ve satışın hukuki niteliği belirleyici olacak.

Yeni düzenlemeyle birlikte miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir değişiklik hayata geçirilmiş oldu. İlk artırmada malik mirasçıların öncelikli konuma getirilmesi ve başlangıç bedelinin muhammen kıymetin tamamı üzerinden belirlenmesi, uygulamanın en dikkat çekici iki unsuru olarak öne çıkıyor.

Miras yoluyla edinilmiş ev, arsa veya tarlası bulunan vatandaşların ise kendi taşınmazlarının bu özel düzenlemenin kapsamına girip girmediğini somut mülkiyet yapısına ve yürütülen hukuki sürece göre değerlendirmesi önem taşıyor. Çünkü yeni sistem, aile mirasının korunmasına yönelik önemli bir adım getirirken, her miras taşınmazının satışını otomatik olarak aile içinde tutan mutlak bir düzenleme anlamına gelmiyor.