KÖTÜ KOMŞUNUN EVİ SATILABİLİR Mİ?

Apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte komşuluk ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıklar da her geçen gün artıyor. Gürültü, ortak alanların amacı dışında kullanılması, aidat borçlarının ödenmemesi ya da apartman düzenini bozan davranışlar, zaman zaman kat malikleri arasında ciddi sorunlara yol açabiliyor. Ancak birçok kişinin bilmediği önemli bir hukuki gerçek var: Kat Mülkiyeti Kanunu, belirli şartların oluşması halinde sorunlu bir komşunun bağımsız bölümünün devrinin istenmesine imkan tanıyor.

Toplu yaşamın sürdürülebilir olması için apartman ve site sakinlerinin belirlenen kurallara uyması gerekiyor. Bu kurallar yalnızca ev sahiplerini değil, kiracıları ve bağımsız bölümü kullanan herkesi kapsıyor. Kanunun temel amacı ise aynı binada yaşayan insanların huzur, güvenlik ve düzen içerisinde yaşamlarını sürdürebilmelerini sağlamak.

Uzmanlara göre komşuluk hukukunda en önemli kavramlardan biri "çekilmezlik hali" olarak öne çıkıyor. Bir kişinin davranışları diğer kat maliklerinin yaşamını dayanılmaz hale getiriyorsa ve bu durum süreklilik kazanıyorsa, hukuki süreç başlatılabiliyor. Öncelikle sorunların çözümü için çeşitli girişimlerde bulunuluyor. Ancak tüm uyarılara ve mahkeme kararlarına rağmen kurallara aykırı davranışların devam etmesi halinde daha ağır yaptırımlar gündeme gelebiliyor.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi, kat maliklerinden birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve diğer maliklerin haklarını çekilmez derecede ihlal etmesi halinde bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devrinin talep edilebileceğini düzenliyor. Bu hüküm, apartman yaşamında huzurun korunmasını amaçlayan en güçlü yasal düzenlemelerden biri olarak kabul ediliyor.

Kanuna göre bazı durumlarda çekilmezlik halinin oluştuğu varsayılabiliyor. Bunların başında ortak gider ve aidat borçlarının ödenmemesi geliyor. Bir kat malikinin ortak giderlere ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle iki takvim yılı içerisinde üç kez icra takibi veya dava konusu olması, çekilmezlik hali bakımından önemli bir gösterge olarak kabul ediliyor.

Bunun yanı sıra, sulh hukuk mahkemesince verilen emirlere rağmen yükümlülüklerini yerine getirmemekte bir yıl boyunca ısrar eden kişilerin davranışları da bu kapsamda değerlendirilebiliyor. Ayrıca bağımsız bölümün ahlak ve kamu düzenine aykırı şekilde kullanılması, örneğin kumarhane veya benzeri amaçlarla değerlendirilmesi halinde de devir talebine konu olabilecek şartlar oluşabiliyor.

Ancak bu süreç doğrudan dava açılmasıyla başlamıyor. Kanun, öncelikle kat malikleri kurulunun toplanmasını zorunlu kılıyor. Devir talebinde bulunulabilmesi için kat maliklerinin bir araya gelerek yaşanan sorunları değerlendirmesi ve çekilmezlik halinin oluşup oluşmadığını görüşmesi gerekiyor. Bu toplantı, davanın ön şartı olarak kabul ediliyor. Dolayısıyla usulüne uygun bir toplantı yapılmadan doğrudan mahkemeye başvurulması mümkün olmuyor.

Önemli bir diğer husus ise davayı kimlerin açabileceği konusu. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bağımsız bölümün devri davasını yalnızca kat malikleri açabiliyor. Kiracılar veya binada oturan diğer kişiler bu davanın tarafı olamıyor. Çünkü dava, doğrudan mülkiyet hakkına ilişkin bir hukuki süreç olarak değerlendiriliyor.

Uzmanlar, bu düzenlemenin komşular arasında husumet oluşturmak amacıyla değil, ortak yaşam düzenini korumak için getirildiğini vurguluyor. Amaç, apartman ve sitelerde yaşayan insanların huzur içinde yaşamalarını sağlamak ve kurallara sürekli aykırı davranan kişilere karşı etkili bir hukuki mekanizma sunmak.

Sonuç olarak, komşuluk ilişkilerinde yaşanan her anlaşmazlık bağımsız bölümün devri sonucunu doğurmuyor. Ancak sürekli hale gelen, mahkeme kararlarına rağmen devam eden ve diğer kat maliklerinin yaşamını çekilmez noktaya taşıyan davranışlar söz konusu olduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu önemli yaptırımlar öngörüyor. Bu nedenle hem kat maliklerinin hem de kiracıların toplu yaşam kurallarına uygun hareket etmeleri, olası hukuki sorunların önüne geçebilmek açısından büyük önem taşıyor.

Av.Ceren Yanık